一、項目背景
三亞是中國唯一的熱帶海濱城市。2010年，海南建設國際旅游島上升為國家戰略，2012年中國人均GDP突破5000美元大關，休閑度假產業的爆發性增長期已經來臨。因應這一歷史機遇期，三亞著力打造國際熱帶海濱度假名城，但與此同時，三亞中心城區擁一二線海景的土地也開發殆盡。三亞的地產市場從賣氣候、賣資源開始謀求轉型。三亞地產需要新腹地，更需要新概念！
二、戰略思路
戰略判斷：山水龍城作為腹地大盤，必須把握三亞地產市場升級換代，由賣氣候、賣資源向賣品質、賣生活方式轉變的關鍵期，必須抓住海南國際旅游島戰略以及三亞打造國際熱帶海濱度假名城的契機，必須把握腹地延展開發的機遇。應當著重塑造自身特色、營造品質空間；快速回籠資金、滾動開發；實施智慧成長，精細運營。
突破思路：應以打造“三亞市區首席復合型養生度假社區”為目標，將山、水、泉三大養生資源的利用，主題度假休閑街區的塑造，老年會所、SPA會所、運動會所、山地雨林公園等配套設施的建設，與項目的住宅開發相結合，形成“度假+休閑+養生+住宅”的復合地產開發理念，并且通過對養生文化、親情文化、泛酒店服務體系等軟環境的營造，提升住宅產品的附加值，形成社區獨特的競爭力，進而贏得市場。
三、定位策劃
(一)、總體定位：三亞市區“首席復合型養生度假社區”
三亞市區唯一擁有山、水、泉三位一體復合養生資源，具有完善度假生活配套的大規模城市型度假社區；滿足度假養生需求、高品質、高性價比的產品；三亞市大眾化養生度假生活方式的開創者和樣板社區。
項目核心價值：度假環境、養生體系和服務理念，具體體現在外部環境、社區配套、規劃設計、建筑空間和社區營造等五個方面。
(二)、市場定位
（1）核心客群：黑龍江省離退休干部，東北與其他北方地區中老年客群，突出養老度假需求；
（2）延伸客群：為北方地區的中青年度假，養生康療客群；
（3）機會客群：包括看重大盤社區品質和升值效應的投資性客群，以定居為目的，重視性價比的“新三亞人”，以及東北亞的國際性旅居客群等。
(三)、產品定位
產品形態定位為養生度假居所，注重戶型創新，重視養生以及適老化戶型設計，精致細節營造、視野開闊、物業服務周到且適度領先。
據本項目的特色及相關要求，主要產品類型包括三類：
（1）住宅類：包括類別墅、花園洋房、小高層、高層和酒店式服務公寓等
（2）商業類：包括外向型商業和社區內部商業等。
（3）公建類：包括老年會所、運動會所、兒童樂園等。
四、規劃設計
(一)、組團布局
充分考慮分期開發的靈活性，按照組團式規劃設計，以50000 平米600 戶為一個基本組團，以3-4 個組團進行組合形成居住小區，最終構成完整的大型社區。每個居住小區有可辨識性以及便捷的配套服務。組團及居住小區要考慮區分不同客群層次，根據基地的環境位置條件合理布置不同標準的住宅。
(二)、自然地形
利用場地高差，結合社區道路的布局、架空層的設置和建筑出入口的安排，創造出豐富的步行空間及人車分流的環境，并利用良好的技術手段妥善解決場地內澇和外澇的隱患。對于用地范圍內不可建設的山體，盡可能創造環境價值，增加社區的景觀層次及契合社區主題的生活體驗。
(三)、配套服務設施
總體考慮養生度假地產的特性，合理布局對外商業服務設施及對內社區服務設施，同時滿足分期開發的要求以及組團服務的需求。
高端養生配套：在物業管理設施的規劃中要考慮養生社區的特性，首先滿足社區居住人群的特定需求，同時要向人們展示高尚的居住環境，休閑的氛圍以及安全的社區管理。
人性化配套：通過配套服務設施的功能營造社區的歸屬感，例如打造親情文化、俱樂部文化或者酒店服務等。部分社區配套項目可結合架空層考慮。景觀、公共部分考慮無障礙設計。
(四)、景觀設計
景觀設計主題：休閑浪漫的泰式園林風格
充分發掘本地塊內溫泉、植被、山體景觀及水庫、公園等外部景觀資源，合理規劃建筑布局，并應結合地形高差變化，形成有層次的、空間變化的、休閑實用的小區景觀環境。規劃及單體設計應充分考慮周圍景觀、視野的利用。在為使用者創造一個自然舒適的居住小區同時考慮景觀與建筑的融合滲透，在總體規劃及建筑單體設計中引入立體綠化。
五、運營策略
本案計劃分四期開發，整個開發周期為 5-8 年。
首期建設 30 萬平米，主要以黑龍江老干部為銷售對象，同期建設相關的配套公建及老干部療養康復中心及老年大學，面積約10000-12000 平方米。
啟動區建設要呈現未來生活方式的基本形態，集“主題會所+溫泉養生+湖濱休閑+山地休閑”四大特色于一體，在特色和規模達到震撼市場的效果。
