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論壇分為上下半場，不同領域的嘉賓從城市規劃、土地管理、社會學、經濟、法律等視角出發圍繞存量土地規劃利用的熱點問題展開了深度研討，嘉賓的連珠妙語激發了在場近百名觀眾的熱烈反響。

論壇主持人：

袁牧：清華同衡規劃設計研究院副院長、總規劃師

惲爽：清華同衡規劃設計研究院副院長、詳細規劃研究中心主任

特邀嘉賓（排名不分先后）：

董建華：成都市國土資源局規劃處副處長；

沈原：清華大學社會科學學院社會學系教授、系主任；

譚縱波：清華大學建筑學院教授，城市規劃教研室主任；

王建文：北京律師協會房地產法律專業委員會副主任，北京德恒律師事務所高級合伙人；

王引：北京市城市規劃設計研究院總規劃師；

武廷海：清華大學建筑學院教授，建筑與城市研究所副所長

專家觀點

話題之一：存量語境下的規劃轉型

王引：存量土地在國家層面沒有一個明確的說法，不同部門的認定標準并不統一。城鎮化30年的發展使我們逐漸意識到城市建設不能無休止擴張，城市內部還有大量的用地是需要調整，要改造的。從規劃部門來理解存量土地規劃利用更類似城市更新。

沈原：過去30年“要地不管人”的高速城鎮化已經不可持續了，雖然取得了巨大的成績但也造成了高度的社會不平等問題。同時以“經營城市”為代表的依靠城鎮化獲取利益的觀念也不可持續了。30年的高速城鎮化，在農村造成了村莊空心化，在城市也造成了以“城中村”為代表的五大類社區問題。新型城鎮化到了“不得不管人”的階段，必須轉向“人地兼顧”，通過社會治理解決人與社會的問題。

以往城市規劃屬于工科范疇，重視空間忽視社會和經濟；而過去社會學則是僅關注社會經濟而不講空間條件，借著新型城鎮化的契機，我們需要推動規劃與社會實現真正的學科融合。

譚縱波：在存量規劃的時代，規劃應回歸其職能本身，即社會治理的工具。既看到規劃具有引導城市發展的功能，也看到它控制城市開發，管理社會這個功能，規劃師要自覺地承擔起這個責任來。

王建文：隨著社會的發展，公眾的公民意識越來越強，在利益面前，體制與公眾的博弈日趨常態化，局部的博弈演化為沖突。規劃師作為獨立第三方，應當充分發揮自身的專業技能和才智，努力為利益博弈的各方，提供實現多方平衡的方式和方法。

武廷海：規劃是社會治理的工具，在新的形勢下，規劃要更多地結合社會、市場機制，尋找新出路。

話題之二：存量土地規劃利用的困境與難點

董建華：作為一個西部城市，成都尚處于發展階段，仍需要一定程度的空間擴張精細化集約擴展與節約型存量挖潛并存。從市域范圍層次，農村集體建設用地是主要的存量土地，通過城鄉建設用地增減掛鉤，盤活農村集體建設用地，既是存量土地規劃的重要工作，也是成都解決城市化過程中建設用地指標不足的選擇之一。

王引：農村集體土地的流轉涉及到國家根本體制和失地農民的生活保障問題，是我國土地制度改革中的一個核心難題，需要解決法律法規、補償標準、監督機制等一系列問題。

武廷海：存量土地規劃利用與土地資源有直接的關系，但是在資本邏輯下，問題的關鍵不是土地，而是參與資本循環的空間，包括土地及其附著物。

王建文：按中國的現行法律，房地合一是法定，權利不可分離，這導致集體土地上的各類改造和建設項目中，即使各方采取種種變通方式（包括地方政府的各種變通政策），在法律上仍然缺乏合法性，面臨較大的制度風險，也使社會資本對農村土地市場望而卻步。2015年2月27日全國人大常委會通過《全國人民代表大會常務委員會關于授權國務院在北京市大興區等三十三個試點縣（市、區）行政區域暫時調整實施有關法律規定的決定》，對農村集體土地進行試點探索，借助此次調整，試點地區可以進行合法的政策創新探索，這是很大的進步。

資金是存量更新中最核心的問題，資本是逐利的，但資本首先是避險，然后才是逐利，即資本對獲利合法性的要求，往往比地方政府和相關土地的當事人要求更高。而現有的存量政策變化較多，多數缺乏合法性基礎，對于資本的風險太大，無法有效驅動資本介入。

董建華：土地資源轉化為資本是正確的方向，符合市場經濟規律。目前對于土地財政的詬病，我認為問題在于利益分配機制的重建，對于推動工廠企業及舊城更新改造至關重要，這是政府部門應該認真研究的政策內容。

在中心城區，成都通過用地集約節約評估，選擇了一些存量土地相對集中、有迫切改造需求的地區優先進行存量土地再開發利用。比如東郊老工業基地改造、城北蓮花池小商品市場等，通過政策創新來進行低效工業用地和商業用地的更新利用。但從實踐來看，引入社會資本進行城市更新改造，在現階段仍然存在較多的政策制約，對社會資金參與的積極性形成阻礙。

王引：面對產業更新改造問題，從政府的角度來看，正在逐漸從在過去以成本為導向轉變為以綜合價值為導向。在更新改造的過程中，政府減少對土地交易環節獲益收入的依賴，將對推動這類項目的改造、保護文化遺產起到極大的作用。

話題之三：存量土地規劃利用中的規劃價值觀

沈原：農村的城鎮化不能完全照搬城市的模式和方法，需要維持自身的文化特征。

對于城市更新中涉及的歷史遺存，不能全部采用博物館式的保存方法，而需要將它融入老百姓的生活之中。

王引：面對城中村改造的問題，不能急于求成，盲目一刀切，過于冒進地改造上樓并不可取。城中村反映出來的是農村城鎮化過程中的制度缺失。解決老百姓的就業、收入、生活才是核心的問題。

在新的發展形勢下，面對更新類項目，規劃應該重點關注底線保障，對基礎公共服務設施應該進行嚴格控制，與此同時應該充分尊重市場的作用和公眾的選擇。

譚縱波：規劃應該做好底線控制，為城市的基本公共服務流出足夠空間，一是提供最基本的生活服務保障設施，第二個就是保障一個最基本的生活環境質量，比如最基本的日照、采光、通風、防火、垃圾處理、給水排水等。

董建華：規劃師應守住社會公共設施的底線，做好歷史文化保護文章，保護存量土地開發中各方利益。

武廷海：新常態背景下規劃要發生改變，規劃工作者要適應發展目標與預期速度的變化，對于存量更新類的項目不可能追求以前短期高收益的目標。如果說以往增量土地規劃首先要研究的是土地的承載力，那么存量規劃工作首先應關注存量空間的價值的評估與挖掘。

沈原：并不是所有的城鎮化行為都要交給市場，新自由主義會產生新的社會問題，市場與政府如何劃分職權范圍，需要具體問題具體分析。歷史證明市場不是萬能的，規劃師應發揮更大的作用，應成為政府和公眾的一個中間的渠道，把兩邊的利益結合起來。