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雙城記：上海VS成都，探討“城市歷史街區開發的得與失”，關注城市舊區更新中，如何維系中國大量新興城市，如何發揮更大的城市內涵。

梁偉 北京清華同衡 規劃設計研究院 副院長		俞斯佳 上海規劃管理局 總工程師		萬鈞 成都市規劃管理局 副巡視員

俞斯佳：大家好，各位清華同衡同行，各位前輩，各位規劃界同仁，大家上午好！非常高興這次參加清華同衡學術周活動。也很高興我和成都萬所長在一起共同探討歷史街區和歷史地段保護和發展問題，相信這些問題大家很感興趣。

我花幾分鐘時間，把上海新天地給大家做一個簡要介紹。各位到上海估計都去過新天地，甚至去新天地的頻率和概率比上海本地人都多。

新天地當時還沒建的時候，基本上是比較完整的一片地區，將近半個平方公里，50多公頃，位于上海比較中心的地段，地區叫太平橋，原來的橋已經沒了，但是這個地區還叫太平橋。在過去為什么形成這樣一個區域，還是有一些歷史原因，看它的建筑本身并不是質量很高。

但是和上海老城區不同，和上海西部豪宅不同，介于老城和豪宅之間這么一個區域，同時北邊是原來上海著名幾條商業街，南邊又是上海很著名的趙家樓沿線，介于這個貧富之間，所以中西和貧富交界口上有這么一個區域，恰恰是當時比較繁華區域。

沒拆之前，有些房子現在看幾乎已經沒有了，但是也有一些我們現在做保護，也做了改造。其中一小片空地，現在變成太平橋的綠地和湖面。這是當時做的規劃，規劃整個一個區域，其實這個規劃基本上以新的建設為主，現在看到新天地這一塊以老建筑復原改造為主這片。

今天各位到上海的新天地，新天地現在的位置是包圍在一群高層之間，北部以商務樓為主，南部以住宅區為主，中間綠地形成整個區域。

這是在建設過程當中，有不同的一些建設方法和手段，有些對原有建筑進行比較認真的評估，做了一些改造。也有一些拆除重建或者復原。

大家經常會去的新天地北里，這一塊已經建設完成。也是目前我們做保護時候，很多專業人士爭議最大，建的到底是新東西還是老東西，有些保留一層皮，有些沒動基本結構，動了層高，有些做了拆除。

南里部分，有大量建筑已經進入到區域當中，有些還是一些老房子進行保留。因為它的功能需要有商業大的活動，有一些大型建筑。這只是其中一個商業文化娛樂區域。還有辦公區都是高層。

這些住宅樓和辦公樓現在目前也是上海相對來說標準比較高的。上海新天地有三個非常不同的改造形態，一個是舊式還原成綠化，還有逐步改造，變成一些商業街區。還有一些新興改造，旁邊高層是上海企業天地，這是高密度改造。

有些是對城市的歷史街區改造進行嘗試，也有一些體現在生態和環境方面，這個當中做了大量的綠色，這個在老街區當中非常匱乏，當中有10%作為公共綠地和湖面。也有維持了過去一些老式街區當年的人氣，過去街區因為歷史沿河之后不斷衰敗，這個街區本來面貌非常困難，人氣比較不足。改造之后人氣很旺，這個項目已經十多年了，我覺得它還是有它的生命力所在。

所以，現在上海一些重大活動，包括像新年倒計時都會安排在上海新天地。對這個項目簡單介紹就到這里。

主持人梁偉：萬總，您去過新天地嗎？

萬鈞：我是上海人，每次回家都要去。

主持人梁偉：您作為一個從成都過來，咱們又是同行規劃管理者，又是加上您對上海比較熟悉。您可以點評一下，對于新天地這個項目或者說這個片區，您覺得它最好的是什么？還有哪些問題？

萬鈞：我來只是交流，搞了很多年歷史街區保護和城市設計，加上這次前輩、學長都在，感覺親切。我感覺像新天地這個項目，因為每次回去都是以游客身份進入，從游客身份進入的體會就是它確實把我小時候上海的味道保留下來，而且傳遞了一個當代的生活。有時候我跟家人去新天地，說這是新上海人能找到感覺，老上海人也能找到感覺。

后來成都做寬窄巷子的時候，當時策劃公司和設計公司，包括媒體也是這么對成都寬窄巷子定位，就是“成都上海新天地”，這方面我覺得很成功。有一點也不是規劃專業上的問題，感覺去的受眾群體很特定，相當于某個小眾群體，這是我在新天地的一種感覺。因為我們平時也接觸一些上海以前同學、朋友、親人等等，有些人說那個地方太貴了，本地人可能不太愿意去。

主持人梁偉：下面請萬鈞先生給我們介紹成都寬窄巷子的情況。

萬鈞：我先放一個資料片（視頻），是整個成都寬窄巷子歷史保護改造結束以后，在2008年8月份以后，成都市檔案館對這個工程做的一個片子。去過成都寬窄巷子的人，不用我多介紹了。

主持人梁偉：想請俞斯佳先生，以一個專業人士，但又是一個外來人的視角，談談成都寬窄巷子給您一個什么感受和印象？對這個項目做一些點評。

俞斯佳：成都寬窄巷子去的不多，最大感受是“定位”很難，不是項目定位，是餐館定位子。有時候朋友去吃飯，很難定，人氣非常旺。我想問一個跟新天地差不多的問題，在做這些項目過程當中，原住民的生活方式還有嗎？

萬鈞：這個規劃里面，確實有很多困惑，從專業上也好，從成都發展也好。實際上，成都寬窄巷子的原住民，現在應該說是留下來。當初在2003年搞規劃的時候，那個年代可能大家統一一個想法，把原住民搬走。可能在實施開始階段也是這么一個想法，剛才在視頻里面大家看到當時整個拆掉，有些留下來，就留下來。

這個區域大概50%是需要拆掉，沒有任何建筑意義上的價值，還有很多都是可能從民國開始。所以一開始沒有考慮原住民的事情，后來在整個改造過程中，我記得大概在2006年的時候，出過一場風波，拆遷戶聯名上訪，得到了很多媒體的支持。包括中央一些媒體，后來這個工作就放下了。在2007年，成都市規劃有所改變，記得規劃把整個成都12000平方公里統一規劃起來，對這個歷史街區也開始反思。

當時我們有三個國家級歷史街區同時開工，同時建設的還有文殊坊地區和水井坊地區，采取大規模建設。按照規劃不需要保留全部拆掉，當時鬧的比較轟動，這三個街區一起，老百姓上訪，后來就放下了。當時業主跟原住民溝通，后來發現他們留下還是可以，這里面原住民有一個是滿族，當年滿族人留下來的后代，70多歲一個老人，當初他的祖輩是一個士兵。

成都寬窄巷子整個運營公司是國營公司，后來看到成都寬窄巷子西側過去，大概有200多名基本上留下來。包括弄堂是一個青年旅社，留下來了，但是搬到對面以前的房子沒有改造。還有留下來一排很成都的小吃。我覺得這是一種自然化，沒有刻意解決這個問題。

俞斯佳：政策現在不斷修整，當時新天地為什么把所有原住民搬走，很重要原因是住房改造。拆遷前提這些建筑，我們講很多外圍專家，學界，對我們有質疑，即便是這些原住民走，房子也要留。當時我們動遷政策是拆了才能搬，不拆不能搬。不像現在可以補償，當時沒有這個政策。當時是你搬的話必須拆，大量的建筑當時因為這個原因就拆了。

還有原住民在，就是田子坊，是一個小街。原住民對自發改造是有需求，這里面有很多市政安全、消防、停車、綠化很多這些問題，政府公司很難介入來做，這兩方面結合是比較困難的事情。

主持人梁偉：一直在思考剛才兩位介紹，就是這兩個項目之間，共同點和差別是哪些？可以說剛才萬總說，有一個說法叫“成都寬窄巷子最成都”。實際上也有另外一種說法“上海新天地是最上海”，或者說我們現在新天地這個模式，自從新天地取得成功，全國各地有直接叫新天地，也有另外起名字以新天地為樣板各種各樣的嘗試。有利用歷史街區做這個的事情，也有憑空想象直接臆造一些商業街情況。

但是，當然有大量失敗，沒有像上海取得成功。所以我們一直琢磨一個問題，為什么新天地也好，成都寬窄巷子也好，能在商業上取得這樣大的成功，在歷史文化感受上能夠取得很多人一種心理認同。我覺得可能他們共同一個很大特點，就是它利用了我們建筑城市的歷史文化遺產，這樣一個價值，通過一些非常精細的設計手段，把這些價值轉移到了城市價值，或者說用一種商業形態，或者活力形態展示出來。

我覺得這個可能很關鍵。但是談到原住民問題，其實很多這樣的問題，一個非常漂亮的瓶子，古色古香，但是我們要舊瓶裝新酒，裝新酒才能把舊酒找出去才能裝。一系列的問題，剛才您提到原住民需要遷出，新的業態和新的城市活動才能引入，這樣一個過程中必然會產生一系列矛盾和問題。

有一些同志在提問，說歷史文化街區的保護，和商業開發之間這種矛盾，在城市建設中是非常典型的一個矛盾。兩位專家在這方面你們有什么見解和建議？

俞斯佳：剛才講到新天地最上海意義，我本人平時很少去新天地，但是作為一個上海人很多人有一個共同想法，新天地還是在你項目當中是比較引以為傲的事情。有朋友到遠方來介紹上海的時候，必然介紹到新天地，從這些意義上來講，我覺得新天地項目雖然是商業項目。在一個本地居民項目當中樹立城市認同感一個載體，這個比較重要。

第二個，現在公認業態置換，新天地在商業上成功，其實延續了過去太平橋地區整個地區的社會形態和業態。雖然很多業態有所提升，太平橋地區原來不光是一個居住區，是一個混雜區域，這個區域不高級，是中下層。但是，非常混雜，很多功能都有，石庫門樓上就是居住，樓下沿街全是商鋪。街當中還有弄，弄里面還有弄。

除了共產黨活動據點之外，還有國民黨活動據點，距離我黨大會一個街坊。朝鮮當時的流亡政府也在那，流亡政府在新天地呆了7年。除了這些現在比較代表國家層面組織之外，杜月笙，黃金龍也在那合作，還有寺廟，道觀，尼姑庵等等。我們講還有一個比喻上海叫“中西合并，五樣雜成”。現在新天地做的很好的就是業態融合，全新的業態但不是單一業態，里面有居住，有商業，有文化娛樂，還有一些展示，這些業態甚至還提供一些過去沒有的空間形態。

過去有一些在相對比較封閉區域當中開展社會活動，現在把這些封閉區域社會活動展示在半開放酒店里面，這滿足了很大一部分人需求。有時候小資比較虛榮，需要在這個地方進行消費之外，還要讓人知道他在哪消費。所以這個項目提供這樣空間形態，讓別人知道他在哪，有很多室內室外空間，所以吸引了很多這類人群過去。很多小資白領愿意過去，社會傳播力有很大，所以這個項目逐步通過他們帶動在商業上獲得成功，這是我的體會。

萬鈞：跟成都寬窄巷子運營商和當年策劃公司談過這方面問題，請教過。他們說實際上在成都寬窄巷子商業上面，他們當時沒有做任何思考。因為成都市觀念，幾個歷史街區改造保護是政府的事，都是政府幾家國有公司做，沒有考慮到商業成功。我問了一下去年銷售額是3.9個億，怎么產生？就是回到剛才梁院長講的舊瓶裝新酒。

他們考慮在策劃業態上，怎么樣這個街區跟改造以后活下來，怎么個活法？他們考慮這個問題。在這個街區我們現在都說是滿城，實際上在這之前這個區域就存在了，當時吞并蜀國以后建立一個邵城(音譯)。宋朝的時候“揚一益二”，指的就是邵城非常繁華。后來民國戰亂，把成都這個地方毀完了。

后來清兵為了當時準噶爾部落騷擾西藏，從北京派來一批兵在那扎營。我們說業態也就變了，當時滿漢關系非常緊張，圍著不讓漢人進去。所以滿族人在這個城里面自娛自樂，八旗子弟賞花觀月。到了民國以后，打開了，這個業態也變了，很多西南地區軍中要員就過去了。

小洋樓就是一個外籍人士，但是不知道這個人身份是什么？現在也沒有考證出來。這個業態上面屬于很復雜，包括到現在改造之前，也不是一個純居住形態。成都人生活就是茶館，早上起來喝茶，逗鳥，聽雨聲。成都寬窄巷子在03年以前已經變成這種業態，雖然有原住民在里面，去了敲門人就問你喝茶嗎？

當時在一群小資人群里面比較盛行，包括弄堂旅店背包族是一個聚點，他們覺得這個業態怎么做好？第一，從我們專家角度原汁原味保留，當做表演場所。第二種把工人置換，從商業價值來考慮，修成現在這種商業設施。還有一個提法，這個區域能不能融入現在成都產業體系，它在整個成都市城市功能上能不能產生一個作用。

實際上最后選擇，現在服務業和產業發展角度，他們選擇這么一個定位，朝這個方向上做這個事。實際上就是從經濟效益可以說是“無心栽花”這么一個概念。

主持人梁偉：剛才萬總提到成都寬窄巷子的時候，不小心透露一個信息。當時他在做改造的時候，拆了50%，不知道多少還需要更精細統計。作為歷史文化街區，有它的保護一系列法規，正因為如此在成都寬窄巷子的改造過程當中，和過程后，實際上在業內在很多包括民間，媒體，還是有相當多這方面一些討論和爭議。

那么，其實我更震驚因為剛才俞斯佳講了一段關于新天地故事，既然新天地是這么多事件發生地，居然不是歷史文化街區。它從來沒有被劃過上海市的歷史文化街區保護范圍。所以就是說在新天地建設過程當中，手腳可能更大一些，功能置換會變化更顯著一些。

帶來一個問題，是歷史文化街區，不是歷史文化街區，雖然他們都有非常明確的歷史遺產價值，文化價值，這么一墻之隔對文化有這么大的差別。你們兩位怎么看待城市歷史文化街區的保護，以及城市文化遺產本身的保護之間的關系。有可能一個城市地區不是歷史文化街區，就跟新天地一樣，它的歷史文化價值同樣重要。

我們保護過程中難道應該一頭清一頭重，或者兩種尺度嗎？

俞斯佳：我想說對歷史街區包括非歷史街區里面有歷史意義這些地段，其實我們對它的態度應該是一樣。為什么前后發生一些不同，這可能是歷史原因。在02、03年的時候，我們看問題角度和今天可能就是不同，但是在同時期我們對同樣有歷史意味街區態度估計是一樣。上海新天地為什么不是歷史街區有很多原因，當時上海有很多其他街區比新天地，太平橋地區要好。

同時又一個原因，當時這一塊定位為改造地塊，劃進去以后因為歷史風貌區規劃要求不同，包括有些土地已經出讓了，我們覺得會帶來非常大的困難，所以沒有劃。今天我們看這個問題，如果把太平橋地區，把歷史地區作為一個整體范圍，我們研究好一定會劃進去。這可能是歷史沿革下來不同政策導向形成這么一個區域。

第二個，對于不同的地區它的保護手段就不同，在我們上海也有12個風貌區，我們專門有一部法規，關于保護規定。這個保護規定，當時我們用最嚴格的保護手段，對風貌區當中建設過程中進行控制。嚴格意義上來講，列入清單不能動，沒有列入參與介入，新的都不能建多。對非歷史風貌區可能就有些不同。現在我們來看像新天地這樣一個模式，我覺得現在看有點湊巧，政府對一些歷史地區，但是沒有納入風貌區，又有保護意愿和開發機構進行洽談過程當中，開發機構同樣從商業角度考慮也有這樣的意愿，這個當時是找到了結合點。

所以，在做規劃的時候，新天地它的容積率是做轉移。保留了新天地南里北里密度比較低，與原來石庫門幾率為主。一大會址(音譯)轉角另外三棟樓又進行復健，這三棟樓也是模仿原來石庫門進行建的。除此之外周邊地區，51公頃新天地規劃范圍，只有大約5公頃原來石庫門的街區，還有4公頃是原來開發，還有3公頃是高層高密度開發。

大家可以看到，當時開發機構也做出讓步，愿意保留一部分的歷史街區，但是規劃管理部門也做了讓步，允許你容積率轉移。當時做了兩方面的結果。

萬鈞：新天地如果劃成歷史街區，可能規劃管理部門的工作難度要小得多，我覺得新天地現在這么一個狀況，非常不容易。其實成都寬窄巷子早就是歷史街區，成都市82年第一批歷史化名城，當時就掛歷史街區。當時沒有歷史這個概念，但是按照這個來做。劃了以后大家覺得跟以前不一樣，剛才梁院長說的也是。

這個事情成都寬窄巷子包括成都其他三個街區，在我們業界，在建設部甚至在一些中央級媒體上非常重視這個事，你們把它拆光了，你們為什么拆光了裝修了，跟以前不一樣了。但是，實際上就是我一些個人觀點，我覺得這個事情是這樣，第一歷史街區跟文物兩個概念。這個街區里面我們有一棟優秀文化歷史建筑，就是城市史把文物以外歷史街區以外，又公布了兩批優秀歷史建筑，這些建筑都是單體，按照文物的標準來做的，不能拆不能動，里面人遷出來。里面只有一棟是小洋樓，其他沒有。既然不是文物，我們歷史街區對單體要求我覺得沒有那么明確，哪些留哪些不留，這個就是一個比較綜合問題。

第二，我們說到人性問題，實際上這個事情我記得有一個概念，大家可能都聽說過。就是在古羅馬世紀有10個思想實踐，有一個“特修斯之船”概念，假如說我有一艘船在海上航行幾百年，它有一個前提，壞了就換一個，這種前提下這個船能航行幾百年。后來又哲學家說，把以前換下零件都做了一個船，那個船是特修斯之船。

實際我們感覺，歷史街區對于歷史保護留什么或者它的原在性，跟這個哲學有一點類似。咱們這個船在維修，在運行，幾百年還是這個船。人每天都在新陳代謝，每天都在長，你不會變成另外一個人。歷史街區也是一樣，有一種活力在里面，有一個延續在里面。有些保留了，但是它的核心價值觀歷史街區的魂，那個魂就是成都的生活方式，就是在里面喝茶，里面休閑，走的慢一點，讓我們靈魂停下來。

現在里面可以看到，成都市可以說各個階層在里面都能享受到，外來游客在那居然能得出最成都這種感覺。現在說到成都找老成都就是到寬窄巷子。成都寬窄巷子這方面有歷史街區保護一個可行性，這些很多都是自然發生。包括開店以后這5年，我們一直關注成都寬窄巷子，大家可以去看現在跟我放的片子完全不一樣。這種變革在策劃成都寬窄巷子的時候，它的活力的時候，將把它融入到成都一個產業。

主持人梁偉：提到一些非常鮮明有新意的觀點，我們的歷史街區文化價值保護，跟文物觀賞保護還不一樣。因為有生命不斷生長一個實物，不像一個酒瓶就說這是一個文物，不能動，沒有實用功能。城市在使用中，在變化中，在成長中，所以這些街區隨著城市在發展，城市生活變化在不斷發生變化，這個是不可避免。

新天地也好，成都寬窄巷子也好，作為一個項目而言，無疑都是比較成功的。對于政府來說這是一個非常成功的改造項目，對于這個本地人來說，它是城市一個驕傲，是我親戚朋友來成都也好，上海也好，必須去享受這個地方。游客也是比較滿意這個地方。

有一個朋友提問題，很多人非常滿意喜歡，往往這些爭議恰恰來自專業內部，來自于所謂專家或者行業內的質疑，這個聲音比較高。我們需要探討一個問題，作為我們規劃管理者，如何看待專家的觀點和公眾觀點之間的差別。我們歷史街區保護到底是為了誰？

萬鈞：我想起一句話，咱們清華大學建筑學院專家上課說的，誰在留戀傳統。大家對拆了的老街區以后都嘆息，老先生說了真正嘆息是我們中外學者和專家。成都寬窄巷子，成都三大街區改造多么多年一直是業界討論最多，后來開街以后包括很多老專家們，領導們，當年強烈反對，強烈批評，看完情況以后，也覺得這是一條路。

俞斯佳：我們專業內部甚至是我們老師，對這個工作有時候的確會產生很大的質疑。但是我想我和萬總一樣，做我們具體規劃管理角度來講，我們必須要找到一條路，我們共產黨政策是給出路，你這個不行，那個不行，到底怎么樣行？這個經常會產生一種無解答案，這個不能改造，但是不能改造也沒錢，維護也沒有，里面環境設施完善也沒有，不動居民不答應。如果改造專家不答應，我們經常面臨這樣問題，從規劃管理這個角度來講，經常找結合點。

就是既做行業責任對歷史有所保留，同時對一些發展東西還是要保障。通過上海一些具體實踐，我自己的觀點劃了風貌區內專家建議很少，風貌區別內也有改造，專家質疑很少。專家質疑最多是風貌區以外，歷史文化的。原來需要一些商業態度，我們講拆除新建、重建這種模式比較多。新建重建過程當中把歷史的東西逐步保留，今年我們自己有一個工作，就是擴大風貌區，我們覺得做風貌區很好。

今年工作重點擴大風貌區主要對象就是石庫門，就像梁院長講的原來我們對不以為然，因為我們覺得特別多。不知道大家有沒有看過王安憶寫故事，對上海大段描述特別有意思。講這些高樓怎么點綴其中。現在我們講石庫門變成城市一個地標，不是一個背景，反過來高層反而作為基地，點綴在里面。

還有一個，有很多行業內是帶一種文保思路在看城市內心，不能說不對，也確實需要。文保思路這個東西只能看不能動，作為文物來。但是整個城市很多街區也好，建筑也好，有不同等級。上海控制要求設了5個等級，專門請教過同濟大學羅先生，很贊同，說成是建筑也好，街區也好，它是有生命，要不斷更新。保護最高等級就是文物。有些外觀不能動，有些結構不能動，還有留一層皮就好了，甚至更有一些放塊紀念牌就好了。

這個很科學，需要在城市發展和保護當中尋找到一個好的模式。

主持人梁偉：關于歷史街區保護與利用，是我們規劃行業內最容易引發熱點的學術點，上海新天地和成都寬窄巷子都是借用了建筑或者叫城市歷史文化遺產，然后把它進行重新的整理和利用的例子。我覺得剛才提到在經濟考量上，對于經濟活力方面，實際都是非常成功的案例。但是，我想兩位點評一下在城市文化方面，這兩個街區對于各自城市的意義。我們說成都寬窄巷子最成都的時候，老成都，慢成都，新成都。

上海一般說海派，上海是一個經濟高度活躍，是所有非常開放，非常有活力這樣一種形態。我覺得這兩個街區性格都體現非常好。如何利用好我們歷史文化街區這樣一個載體，能夠把自己的城市特色怎么樣能夠進一步提升和塑造，以及傳播。

萬鈞：我們搞藝術街區最關注一個問題，最期待解決這么一個問題，但是成都寬窄巷子這個項目，我覺得有一點在經濟上不成功。為什么？因為這個投入是政府投入，拆遷包括基礎設施改造，包括原有房屋新建和維護，這個投入是沒有得到回報。目前只有一個途徑回報，就是租金，租金每平米200塊錢，而且這個在開街的時候，當時有汶川地震大背景，振興成都旅游，這個還給了優惠。

3.9個億是商家收入，作為業主沒有這么大收入。所以經濟上應該說不成功，這條路只有政府公司單干。在文化上其實我覺得成都寬窄巷子有一定的起色，但是也有專家評論，為什么當時不居住，它本來是居住業態，為什么搞商業。我覺得在文化傳承上，其實都沒錯，都居住也可以，他們說北京國子監有一部分四合院，是保留下來，還是居住形態。說成都寬窄巷子為什么不可以？

我個人覺得可以，沒有什么不可以，但是關鍵是為什么成都寬窄巷子做成現在這個樣子，有它的的特定歷史階段，它的發展形成這樣，或者當時這么一種選擇。這一塊走成功了，這個文化價值體現在它對于成都現在文化的，或者說當下生活一種跟進，或者是一種負荷，所以它成功。這個文化我們講也不是最原始成功文化，它也是改進了成功文化，符合這個時代的文化。

這一塊我覺得是成功了，但是這是一種引導通過各種業態引導，當時三條街，寬巷子是老生活，掏耳朵，喝茶，感受到老成都風貌。窄巷子是做休閑生活，跟慢生活當時定位是閑，把現代人的休閑放進去。那里面有一個院子叫瓦爾登，那個是一個西餐廳，老房子中間中堂搞了一個吧臺，其他都是老式裝飾。

進巷子，體現現在成都這種生活。在當時作為一種文化引導這么運營管理，通過幾年的運營我覺得符合成都當下這種文化特征，所以感覺成功了。后來運營公司發現一個問題，有那么一年他們沒有去做業態管理，有一點落后，所以這一塊發展覺得是一個動態發展，但是核心就叫當下成都文化能夠建立對接，這個對接以后可能這個街區能活下來。

我覺得成都寬窄巷子在文化上有一些傳承，跟它不斷的調整有綜合關系。這個跟硬件這種保留和設計沒有感到，有一些根據現在生活需要。像小洋樓周邊廣場，星巴克。所以這些我覺得是綜合因素。

俞斯佳：我覺得這個是現在老城市發展到現在一個共同的需求，城市還需要有城市，一個城市如果沒有特色，這個城市多可怕。現在多中國城市變的沒有特色，造樓都一樣。這個很難成為城市特色，很難和其他城市相比較，只有傳統歷史文化東西能夠錨固下來，成為特色。現在一個城市發展到今天，很多是探討城市特色的時候，需要文化。

新天地也好，像其他城市地段也好，正好給予城市這樣一種特色，和其他城市不同的東西。剛才萬總講到經濟平衡問題，我們國討論一個街區改造和保護經常算帳，經濟平衡。我個人認為作為一個管理者，只是個人的意見，保護的街區，就是應該政府掏錢，資金主體由政府來出。但是政府很聰明，通過各種各樣手段籌集資金，那是你的本事。

但是主體就是應該政府掏錢，大家到上海看新天地以外，在看上海武康路，它沒開發，在風貌區里面只是一條道路。有些街景和風貌區還有尺度材質都有很多的問題，我們做了修復性的改建。很多圍墻，出路口等等，我們都做了修復性改進。對一些建筑主體都沒動，只是做配景都完善了，就是政府投入，沒有用企業一分錢。

我覺得這種模式很多人說不可復制，我覺得就是可復制，政府應該投。還有意義的事情，這里面我們當時運營一個機制，有些很小建筑小品，一個小區的大門，一個圍墻，一個綠色種植，這些事情都沒有交給施工單位，或者交給建設公司，這些東西都是請大師來設計，這些大師都是免費的。我們講這個挺好，叫大師做小事。

我們很多大師不關注這些東西，喜歡造大樓，搞一個地標，不關心這些。這些東西誰來關注，是我們綠化局關注，城管關注，他們思路，品位，修養遠遠沒有到這個層次，所以他們做出來的東西非常惡俗。看這個大樓挺好，這個鋪地五顏六色。我們曾經有一段圍墻，說要招投標做，這個數百米圍墻，上面貼滿了浮雕，全是16世紀英國的生活。雖然花了大價錢，但是不好。

所以建議大家看一下武康路，這樣的事情政府通過自己的主導，資金也主導，創造一個好的機制，其實可以做到。

主持人梁偉：從今天這樣一個視角，我們會看這兩個項目。兩位覺得最可以改進的地方是哪些？

萬鈞：成都寬窄巷子太少了，當年是33條胡同，現在只有3條，這個項目對整個成都城市功能和完善，強調作用非常有限。現在研究給他擴的問題，但是周圍沒有這種原生態的東西，在做就是假胡同。

俞斯佳：我和萬總想法一樣，如果從現在角度來看，我們可以搞多一點，可以通過不同的改造或者是更新模式來操作。但是區域可以擴大一點，新天地這個項目大家講新天地，其實這個項目我們保留部分只有10%，還是太少。如果以后有這樣的好的項目，希望還是大一點。

主持人梁偉：今天二位從成都和上海來到北京，我問準備了幾張圖片是北京的，借這個機會對于北京有一些相關項目，也請大家給我們點評一下。北京近些年在歷史街區保護或者是更新方面，做了大量工作。比如說前段時間做南池子改造，把皇城根底下區域拆遷，包括地上地下一起上，變成會所，高級餐廳這些東西。

風貌上來看，這個皮還是像模像樣，但是里面無論是專家學者也好，還是老百姓也好，對這個東西還是很多爭議。還有人氣比較火的南鑼鼓巷，這個地方比較狹窄自然街巷，走在里面一部分房子整治過，有一部分還是維持原來情況。但是接到非常窄，3、4米寬，節假日的時候，走人都困難。

還有也是跟成都寬窄巷子前后腳，前門大街，這個事情也是北京近年來可能很多專家都不愿意提一個話題，都知道這么回事。因為把這條大街兩邊基本弄平，看這個風貌反正修的像模像樣，北京城天街。實際上這條街可以說也是一條最大叫做傳統形式步行街，因為確實是北京城正門大路。這個也是北京近些年干的一件事情，當然游客也很多，但是店里東西也很貴，大家在街上呆的比較多。

還有什剎海，其實跟清華淵源非常深，80年代以后清華連續一代一代人在什剎海研究了2、30年，做了幾十輪方案，做了各種各樣的設想和嘗試。但是實際上到2000年以后，突然這個地方酒吧扎堆。我們很多專家學者研究幾十年最終沒有把這把鑰匙，商業啟動，或者整個活力啟動，是靠這樣方式把它啟動，而且荷花市場一片日新月異，這個地方成了北京旅游旺區。

北京實際上也會有不同的歷史片區，用不同方式進行了歷史街區，商業復興發展與改造方面的嘗試。里面也有很多得失成敗，相信很多東西跟新天地也好，成都寬窄巷子也好，是有一些相似之處，當然也有很多不同。二位對北京這些事能夠簡單談幾句。

俞斯佳：前門不說了，其他幾個還是體會很深，包括南池子，南鑼鼓巷，什剎海。我覺得北京很多做法非常值得我們借鑒，尤其是在成都更新聒噪過程當中，相對來說我覺得北京比較寬松。上面有很多機制體制進行限制，但是很多創新北京是不錯。甚至我們有些改造模式已經引入自發性改造模式，已經相當成熟。

除了這些項目以外，國子監那一塊，很多原住民在那，甚至我認為違章建筑，北京也認可了，我覺得特別好。對一些歷史地段的確是我們現階段可以嘗試不同的改造政策和模式，否則我們千篇一律。這個已經不能是現在主流，應該鼓勵改造和城市更新當中，這些機制和體制的創新。尤其是物權法之后，我們對一些產權的變更，產權的轉移等等，原來不清晰的清晰化，可能要做大量工作。

我們現在老建筑立面有很多戶怎么弄，可以鼓勵他們自己互相之間動遷，北京可能這方面開始做了。在很多地段改造過程當中，有幾個成熟商業地方，南鑼鼓巷，什剎海也好，有很多值得我們借鑒。我總體感覺北京雖然是首都，又是京城要求非常高，但是改造模式創新上面政策的創新上面，我覺得寬松度比我們要大。

萬鈞：我個人覺得歷史街區，每個歷史街區，或者每個歷史階段都是自己的特點，有不同的經濟發展階段。北京這幾個項目，很多都是被業內或者業外拿來批評我們成都榜樣。就像別人說你們為什么不做居住，我說不行，他們說南鑼鼓巷做的很好。前門大街我的觀點，可能在不同的歷史階段，可能就是不同的做法，這種做法實際上有意義，至少把原因東西傳承下來。

每個歷史街區做出來以后，基本上我覺得都是積極。

主持人梁偉：我們剛才看到這些案例之中，在各個城市之間都在互相借鑒。我覺得城市之間這種交流和規劃很有意思事情，可能我們無論是新天地，還是成都寬窄巷子都是真的，包括北京這些過去真的有一些歷史文化遺存和文化價值區域。這些地方或多或少各種路徑取得一定形式的成功，有的商業成功，有的居住改造成功，有的旅游發展成功等等。

這些大城市都會成為其他地區效仿對象。各地到處走，發現各處寬窄巷子，有些東西讓我們看到假古董。二位對這些模仿的城市建設，或者是一種潮流，我覺得很多地方領導非常有這方面的意識和沖動。看了新天地，包括縣城里面搞新天地這種沖動？二位觀點什么樣？

萬鈞：其實我覺得這個跟當地經濟發展是有密切關系，我覺得這種復制一個跟當地經濟社會認識有關，第二跟一些行政決策有關，甚至于跟一些開發商投資方意愿有關。但是中國有這種傳統跟風。我覺得是一種風氣，現在我感覺像成都現代化發展到這個水平，這種做法基本上很少了，大家會找自己這種需求去做。

俞斯佳：我覺得這個問題很難回答，對于一些老的歷史建筑和街區，進行了復制或者重建，可能很多方面都要有一些新的要求。這個度怎么控制，怎么把握。現在我們在微博上爭議，對大同全城這樣一個復健，聲音很大。包括現在有一種新的潮流，開發機構現在有錢了，又需要有歷史東西進行包裝。收了很多老宅子，異地重建，上海有這樣的想法，而且現在上海這個項目已經建完了。

現在這個項目在江西、安徽、北京、浙江等等好多地方，收了70多種老宅子做了一個月工莊(音譯)，這個莊子進去可能就是萬家院。收的時候他們也很用心，也不是原來外地那些保護建的，本來就是要拆它去收，收好變好號運到上海，請了一些技工等等重新來做。今后這樣的事情會越來越多，大家覺得自己有錢，又想有文化，就做老的東西。

這樣的方式，這樣的途徑，是不是合適，是不是應該提倡，我覺得應該重點探討。是不是能代表我們文化。所以我覺得這些可能都需要我們度上進行把握和調控，甚至有些可能作為一個商業項目，是成功的，但是作為學術上探討我覺得還是要謹慎。

主持人梁偉：實際上在城市歷史街區保護和歷史街區發展方面，所產生一些爭議，我覺得它的根源在學術圈內本身這個認同度就不高，學術之間觀點差異很大。剛才大同的事情，實際有一片叫好之聲，很多地方領導甚至專家規劃行業內說它干的好，但是另外一堆人對這個事痛心疾首。所以并不簡單說只有市長一個人想干這個事情，其他人都反對，不是這樣。

萬鈞：不光大同，有其他政府也都認同。

主持人梁偉：地方政府對這方面的要求和訴求，很明確，就要恢復古城風貌如何。6、70年前是一個古城風貌，經過6、70年代建設以后無存了以后，再恢復它的，這個事情從學術觀點上業內人士有很大的意見差異。有一部分人應該恢復，有一部分人堅決不恢復，等等學術觀點。其實我們所看到所有爭議，實際上大家都是為了城市好，都是希望城市建設的更符合客觀規律，但是確實他們各自學術立場是有非常根本性的差異。還有一個現象，我不知道大家注意沒有，剛才說到這些項目，包括成都上海，其實成都還有別的項目，還有錦鯉。

萬鈞：成都寬窄巷子沒有出來之前，錦鯉是成都最典型。

主持人梁偉：這些歷史街區清一色都是商業開發，包括古鎮周莊都是商業開發類。這些東西以前至少居住是非常主導的功能，有一部分是居住和商業混雜。前一段時間在一個地區調研，這個地區是歷史文化名鎮，這個鎮已經修了幾條商業街了，花了很大力量。但是當地官員說現在在修商業街的時候已經沒有客人了。我現在還有70%的地方沒有動，確實找不到其他方式，其他一種功能形態支撐我們的歷史文化街區設置改造也好，建筑房屋整治改造也好，支撐不了。

是不是除了商業形態，才能夠很好的跟歷史文化街區結合，有沒有其他路徑去支撐歷史文化街區的延續傳承。

俞斯佳：上還有一個江南古鎮水鄉叫朱家角，保護規劃是我做的，后來修了一條街，是朱家角主要的街，后來去了以后這條街非常熱鬧，其他的街很冷清。周邊形態也是居住為主，后來需要做一些策劃，這個策劃我覺得有兩個層面。一個層面就是你內部一些商業可能同質化的業態需要調整，多樣化。因為那條街我們當時做的時候，當時會煲紅燒肉，每家門口全是紅燒肉。

后來做了一些調整，又好一些。因為朱家角離上海比較近，大量上海游客當天去，當天回來，不停在那住下。后來又想是不是應該搞一些酒店，晚上創造一些活動，人就留下來了。人留下來商業街就不夠，我們有更多的商業業態，后來請了譚盾在那搞了演出，很火爆。每天晚上演出，有些人當天就回去了，還有人在那住下來，又搞了一個昆曲，每天晚上也是一場演出，非常火爆。

其實周邊一個什么酒吧，宵夜也帶動起來。所以我想這個需要一些策劃，把人都帶動起來，同時把周邊做一些具體切合工作。把交通設施改善，加一些配套比較有意思的點放在那，這樣可能把這個范圍適當擴大。原來的原住民形態，還是在那保留，無非現在把商業規模擴大。這個對一個古鎮來說，這個規模是應該有一個度，人太多也不行。

萬鈞：成都寬窄巷子一直是我們最大的購病，原先的居住改成商業。成都寬窄巷子這種商業街大于需求，麗江大言古鎮，都是商業街，其他都是曲曲彎彎居住形態，后來四方街為中心，慢慢都開店了。我覺得這個可能是一個市場需求。再一個就是蘇格古鎮03年以后，有一家機構進去了，給我一個印象，把蘇格古鎮也部分原汁原味保留，形態保留了，但是業態也換了，原住民把房子出租，把農田老地都保留下來了。

有商業，也有居住一大片。各方面支撐不了，這個業態就形成不了。

主持人梁偉：我相信這些東西最終效果需要時間檢驗。

提問：請問兩位專家一個問題，今天我們談到成都寬窄巷子也好，新天地也好，他們這種模式兩位覺得有沒有在全國很多地方，能夠鋪開一種可能。因為我個人看法，是可能在這個實施過程中除了技術問題以外，還有一個非常覺得很大一個問題，是經濟可行性問題。投入的時候，不知道咱們兩個項目最后是賠錢和前來掙錢，如果賠錢很多地方可能賠不起。這種衡量下怎么辦？

萬鈞：成都寬窄巷子是賠錢的，政府拆了花了十幾個億，現在的公司只有每平米200塊錢租金回報。還有一個運營公司，在里面運營和管理。

其實歷史文化街區各方面關注城市變化問題，也是非常熱點事情。昨天做了一個剖析，商業街區歷史文化街區是商業街區一個范疇，更像文化一個街區和片區。實際上今天在講歷史街區發展得與失的問題，都有一個模式上的問題。我們現在縱觀來看，各類城市不同級別歷史文化街區，現在還有很多關注像三四線城市，對于老城區進行城市兩改的時候，也會有一些保護的問題。

不同城市，歷史街區發展不同出入的問題。今天所講上海新天地，成都寬窄巷子，包括南京像1912年，還有天津出現一些街區，包括北京，這些都是發達地區市中心資源中間出現項目，這些所有主導方式，有的成功，有的沒有成功，實際上是一個發展模式問題。我們決定一個歷史文化街區有三大要素，第一政府，第二就是開發主體實現問題。現在很多由政府開發平臺，進行全力投入，但是這里面成功也有，但是不會計較叫政治利益，城市利益體現。

還有一部分，城市來做引導而在市場行為并重方式，我所知新天地有了太平橋補償，才能做這么大一個力度。這些項目部太會賺錢，因為擔負功能不一樣，對周邊稅收拉動，繁榮，其實他也賺到了，方式的問題。在不同城市級別歷史文化街區中間不同的開發模式問題，這個核心模式這也是值得研究。特別是現在叫小城市大理石文化街區規劃，大動作，面臨到產業轉型問題，城市基礎的問題，外來旅游不夠強勢問題，商業模式單一化問題都沒有準備好。

但是，從市場和整個居民要求快速轉變，這個造成很多盲目性。數量很大，做好是值得思考的事情。所謂模式在商業模式和市場空虛問題，還有地級市。這次我們在很多規劃里一定要使用市場行為，李克強總理講我們現在政府手逐步縮回去，有典型意義還是往市場去靠。

俞斯佳：新天地這個項目賺不賺錢沒算過，因為老的建筑修復每平米是2萬，當時新開發一些量價應該是1萬左右，現在這些市場售價應該超過10萬。所以房地產高潮，我們想總體來看項目一定是賺錢。老房子也就2萬平米左右，但是商業興開發已經超過100萬平米，這個不能比。第二個關于開發模式，或者保護模式是不是能復制，我個人感覺是不是能復制的問題，現在都在復制。我在擔心是不是變成唯一模式。

必須經營，算的過來，我們才保護，這變成唯一模式，這個比較可怕。有時候政府和市場有時候接連不清楚，政府做了大量市場該做的事情，市場做了大量政府該做的事情，就混合在一起。找不到結合點，就不干。所以我想從業界也好，從政府也好，很多時候從其他的模式，健康的模式是不是也能夠鼓勵自發性的問題。

萬鈞：新天地不是歷史街區，像成都寬窄巷子是歷史街區，土地現行政策是不能出讓。這種條件下逼著它朝這方面去做，不叫復制。

主持人梁偉：我想城市歷史文化街區以及城市歷史建筑，都是我們城市以及是全體人民的共同文化遺產。他們就是承載咱們城市的歷史傳承了城市的文化，在城市中我覺得文化意義上，在我們社會意義上都取不可替代的作用。我們現在當代這些城市生活，城市經濟文化發展，實際上不可避免推動整個城市不斷向前走。

剛才萬總在片子里有一句話，描述成都寬窄巷子改造之前的時候，說要隔離與現代城市生活和城市文化的寧靜，當時的感受。但是我相信城市生活，城市文化，它是一個潮流，很難想象我們今天生活在北京胡同里人，生活方式還停留在清朝，這個是不可能。我覺得我們作為把城市歷史街區當做一個活的存在，當成一個有生命的空間，我們把它來看待它。應該用非常寬廣胸懷長遠眼光接納它的一些變化。

有一些變化，破壞式甚至是毀滅性一種開發方式，我覺得這個在我們業內肯定是我們公敵，所有人不會答應。如果是一種完全僵化思維，完全用古董般辦法，這個可能對歷史文化傳承也好，街區保護也不是良方。最終我覺得還是需要廣大業內工作者創新我們思維方式，不斷積累實踐經驗，探討科學方法對歷史文化街區的保護，傳承，利用都能夠有更新的思考，全新的實踐嘗試，讓我們把這些東西能夠真正實現文化遺產的保護傳承，讓子孫后代看到城市歷史，同時我們看到了應該是一個鮮活歷史，讓城市驕傲的歷史。管理者和設計師們都應該承擔的使命。

今天上午的活動結束，非常感謝兩位嘉賓的精彩對話。